REIT(リート)とは

REIT(リート)とは

REIT(リート)って何?

■概要

REIT(リート)とは不動産投資信託のことで、集めた資金を不動産に投資するファンドのことをいいます。
REITはReal Estate Investment Trustの略称であり、元々はアメリカで普及していた制度でした。
投資信託法の改正により、いままでは有価証券にしか投資できなかった投資信託が不動産などにも投資できるようになったため日本でも普及しました。
日本では不動産投資信託はJ-REITという呼称が用いられることが多いです。

■REITの仕組み

REITは公募によって投資家から広く資金を集めることが一般的です。
投資家から集めた資金を賃貸オフィスビルや賃貸マンションに投資し、そこから得られる賃貸収入や売却によって生じた利益が収入となります。
この収入から物件の維持・管理にかかる費用や支払い金利を差し引いた金額が最終的な利益となり、投資家に分配されます。
投資対象となる物件は安定した収益を生み出す賃貸オフィスなどが多いですが、最近は住宅や店舗、商業施設など投資対象の多様化も進んでします。

■REITの問題点

REITは運営や設立母体が不動産事業も同時に営んでいることが多く、物件取得価格が異常に高くなるケースや、優良物件が運営母体によって取り囲まれてしまいREITにはあまり優良でない物件が組み込まれるというケースが問題となっています。
これは一種の利益相反であり、実際に行政処分が下されたケースもあります。

■REITのリスク

REITは金融商品であるため様々なリスクを抱えています。
ここではREITのリスクについて解説します。

1.金利上昇リスク

REITは不動産投資という性質上、投資のために多額の資金が必要です。
投資家からの投資資金はもちろん、銀行からの借り入れなどによって投資資金を調達してレバレッジ効果を効かせています。
そのため金利が上昇すると資金調達コストもあがってしまい、収益を圧迫していまいます。

2.流動性リスク

REITは基本的に投資主からの払い戻し請求には応じません。
ではどうするかというと、REITの投資口を取引市場で売買します。
市場を通じて売買するということは、確実に投資口を売却できるという保証がないということです。
そのため、投資から手を引きたくても買い手が見つからないという流動性リスクにさらされることになります。

3.動産管理リスク

REITで高額な配当が続いた場合、投資対象の不動産で大規模改修などにより資金が必要になった時に対応できなくなる恐れがあります。
株式と違って不動産は管理や改修が必要なため、追加で資金が必要になるケースも多いのです。

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